法律改正によって、売主の責任や購入者としての注意点が変わってきているのをご存知ですか。
2018年4月1日に行われた法改正と、2020年4月施行の民法改正により、中古住宅の売買に関する法律は大きく変わりました。

これらの改正によって、売主はより重い責任を負うようになり、購入者もより注意深く取引を進める必要が出てきました。
今回は、西東京市・小平市・東久留米市周辺で中古住宅の購入を検討している方に向けて、診断義務化について解説します。

□中古住宅の診断は義務化された？

2018年4月1日に行われた法改正により、不動産会社は中古住宅の売買において、購入者に対してホームインスペクションの業者斡旋や実施の可否について説明する義務を負うようになりました。
これは、購入者が建物の状態を把握し、リスクを軽減することを目的としています。
しかし、義務化されたのはあくまでも「説明」であり、「実施」ではない点に注意が必要です。

1: ホームインスペクションの説明義務化とは

不動産会社は、中古住宅の売買において、購入者に対して以下の説明を行う義務を負うようになりました。

・ 建物状況調査を実施するか否かの説明と確認
・ 建物状況調査の結果の概要などを重要事項として説明
・ 売買契約が成立した際に、建物の状況に関して当事者の双方が確認した事項をまとめた書面を渡す

2: ホームインスペクションの説明義務化の目的

ホームインスペクションの説明義務化には、以下のような目的があります。

・ 購入者の保護
購入者は建物の実際の状態や潜在的な問題を把握することで、より適切な判断を下し、住宅の購入に関するリスクを軽減できます。

・ 建物の品質と安全性の確保
適切な検査と評価に基づいた情報提供によって、建物の不具合や構造上の問題を早期に発見し、修繕や改善を促せます。

・ 消費者の信頼向上と市場の健全化
信頼性のある情報提供により、購入者と売り手の間で公正な取引が行われ、市場全体の信頼性が向上します。

3: ホームインスペクションの説明義務化の注意点

義務化されたのはあくまで「説明や斡旋を行う」ということであり、「実施する」ということではありません。
売主は、ホームインスペクションを実施するかどうかは、あくまでも購入者の判断に委ねられます。
そのため、購入者は、ホームインスペクションを行うメリットとデメリットをよく理解した上で、判断する必要があります。

□民法改正で変わる売主の「責任」

2020年4月施行の民法改正では、売主の瑕疵担保責任が「契約不適合責任」へと移行し、売主の責任がより大きくなる点が大きなポイントです。
改正後は、契約時に存在していなかった不具合であっても、引き渡しまでに発生した不具合は原則として売主の責任となるため、売主はより慎重な対応を求められることになります。

1: 契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、売主が引き渡した物件が、契約の内容に適合していない場合に、売主が負う責任のことです。
改正前は、売主の責任は、売買契約時に存在していた瑕疵（かし）に限定されていました。
しかし、改正後は、契約時に存在していなかった不具合であっても、引き渡しまでに発生した不具合は、契約不適合として売主の責任となります。

2: 売主の責任が大きくなった理由

売主の責任が大きくなった理由は、以下の2点が挙げられます。

まずは情報の非対称性です。
売主は物件について詳細な情報を持っているのに対し、購入者は物件の状態を十分に把握することが難しいです。
次は不具合発見の遅れです。
購入者は、物件を引き渡されてから、不具合に気づく場合があります。

3: 売主の責任が大きくなったことによる影響

売主の責任が大きくなったことで、売主はより慎重な対応を求められるようになりました。

・ 物件の状態をより詳細に調査する必要がある
・ 不具合が発生した場合、迅速に対応する必要がある

4: 購入者にとってのメリット

売主の責任が大きくなったことで、購入者はより安心して中古住宅を購入できるようになりました。

・ 物件の状態について、より詳細な情報を得られる
・ 不具合が発生した場合、売主が責任を持って対応してくれる

□まとめ

本記事では、中古住宅の購入に関する法律改正について解説しました。
安心して中古住宅を購入するためにも、今回ご紹介した情報を参考に、取引を進めてください。